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西南聯交所加快向全要素交易業務方向轉型——雙橋大廈招租項目

2014-01-08 14:14:52

    2013年12月20日,成都市成華區經華北路8號雙橋大廈(以下簡稱“雙橋大廈”)在西南聯合產權交易所(以下簡稱“西南聯交所”)成功招租。該項目經過西南聯交所精心策劃和積極推薦,最終經過126輪歷時2個小時的激烈網絡競價后,由上海新視界醫院投資股份有限公司以年租金603萬元價格成功競得,較掛牌價年租金231萬元增值372萬元,12年總租金從掛牌價3230.78萬元增值到8433.6萬元,增值5202.82萬元,增值率達到了驚人的161%。本次招租的大幅增值,成為西南聯交所2013年截止到12月增值率最大的項目,實現了產權交易機構從產權交易業務向全要素交易業務轉型的階段性目標,符合目前產權交易市場從單純的產權流轉延伸到“產權形成、產權運營等相關產權要素交易”的行業大趨勢。
 
一、項目背景  
    成都市新曙光旅游(集團)有限責任公司(以下簡稱“新曙光公司”)所有的雙橋大廈位于成都市成華區經華北路8號, 主樓高6層、地下1層,建筑面積8160.9平方米,周邊商業、學校、醫院、銀行、公園配套齊全,屬成都市內座落較為密集的商業、住宅聚集區,且交通便利,環境條件較好。雙橋大廈修建于上世紀九十年代,現整棟建筑外觀及內部設施陳舊老化,設施設備已不能正常運轉,如手扶電梯、直升電梯、中央空調等大型設備均已停用。
    雙橋大廈資產招租項目原本由新曙光公司委托某招標代理機構組織招投標,并于2013年11月25日在成都日報、中國采購與招標網上發布了招投標信息。公告當日,多位意向承租方電話聯系咨詢了成都市國有資產監督管理委員會(以下簡稱“成都市國資委”)以及西南聯交所,對招投標方式提出了質疑。成都市國資委也認為市場的事情應交由市場做,國有資產對外公開招租要適應市場經濟、規避風險,招投標方式不適合市場需要,不利于國有資產保值增值和體現租賃價值的最大化,應該在產權交易市場上公開進行。于是,新曙光公司立即終止了該次招投標資產招租行為,并委托西南聯交所作為資產招租代理機構,進場公開招租。
 

二、策劃重點及交易流程
   
    1、扎實的前期準備,細致的項目分析。

    西南聯交所接到該項目后,立即組織了在國有資產招租方面具有豐富經驗的項目團隊,對新曙光公司進行了認真的政策輔導,同時對招租方案進行了合理的策劃與建議。最終新曙光公司決定采用網絡競價方式,對方案中承租方資格條件進行了修改和完善,使條件更加明確、租賃業態增加了“總部辦公”、取消了“醫療教育業態優先”。另外,方案中其他披露事項增加了12條承租方需承諾的事項,合同履約保證金從200萬元增加到400萬元。租賃方案及承租合同修改后,相關條款更加全面細化、權利義務更加明確對等。對于方案設計中的一些重要問題,西南聯交所及時向成都市國資委產權處咨詢、匯報,在產權處的大力支持和指導下,遵循“公開、公平、公正”原則及市場規律,協助出租方圓滿完成本次招租工作。
   
    2、多管齊下征集意向受讓方,形成競價局面
    2013年12月11日該項目正式在西南聯交所公開掛牌招租。掛牌后,西南聯交所在全國范圍內對實力雄厚且符合承租條件的企業進行重點推薦。除了在西南聯交所的網站上發布招租信息外,還在金融投資報、成都日報等報刊媒體發布公告征集意向承租方。根據項目的具體情況和特點,西南聯交所在多年積淀的投資人庫中篩選出一批潛在客戶并進行了定向推介。吸引到省內外多家企業的青睞,最終確定了上海新視界醫院投資股份有限公司、廈門眼科中心集團有限公司、廣西伍越投資發展有限公司、華夏佳泰管理有限公司、四川宏得酒店管理有限公司、四川千居置信裝飾工程有限公司、四川省全峰體育用品有限公司、成都鋒平房屋拆遷有限公司等各地八家企業為符合條件的意向承租方。

    3、激烈競爭,高價成交
    2013年12月20日,雙橋大廈在西南聯交所成功完成公開招租。該項目經過西南聯交所精心策劃和積極推薦,最終經過126輪歷時近2個小時的激烈網絡競價后,由上海新視界醫院投資股份有限公司以年租金603萬元價格成功競得,較掛牌價231萬元增值372萬元,12年總租金從3230.78萬元增值到8433.6萬元,增值5202.82萬元,增值率達到了驚人的161%。產權交易機構借助互聯網實現網絡競價,打破了傳統招租方式在時間和空間上的局限。網絡競價方可以在任何時間、任何地點、借助多種網絡工具,只要能夠連接互聯網就可以實時參與競價。同時,競價過程中,所有競價方的信息都是不對外公開的,從而實現了競價方相互隔離,有效防范資產招租過程中不規范行為的發生。除交易機構電子大屏外,紀檢、國資等相關機構也可通過互聯網對競價過程進行全程監督,確保了競價公開、交易公正。

    4、創新交易方式,凸顯產權市場的公允平臺
    長期以來,國有資產的招租工作一直由相關各方自行完成。但自行招租往往存在“低價出租”、“承租方跑關系”、“領導打招呼”等現象,不僅使得招租方蒙受經濟損失,也令資產招租工作成為招租方的“燙手山芋”。為了避免資產招租過程中不良行為的發生,實現國有資產的保值增值,2011年省國資委就下發了《關于規范省屬企業資產出租管理的意見》(川國資產權〔2011〕78號),明確要求省屬企業資產出租進入省國資委確定的產權交易機構公開招租。第三方平臺公開招租、以電子競價取代“擊槌成交”、通過互聯網進行交易,已成為國有資產招租工作改革的方向。本次雙橋大廈資產招租的大幅增值,再次證明了通過產權交易機構規范化、專業化的運作,能夠充分發揮產權交易機構平臺項目信息發布和投資意向聚集功能:充分挖掘項目信息、最廣化項目受眾面、最大化資產增值率,充分體現了產權交易市場價值發現的作用。
 
三、案例總結與分析

    雙橋大廈招租項目作為2013年度首宗成都市屬企業通過西南聯交所公開進行的國有資產招租項目,是盤活國有經營性固定資產的一次有益嘗試,充分體現了西南聯交所在項目策劃輔導、發掘資產潛在市場價值等方面的強大實力,是實現產權交易機構從產權交易業務向全要素交易業務轉型的重要一步,符合目前產權交易市場從單純的產權流轉延伸到“產權形成、產權運營等相關產權要素交易”的行業大趨勢。
由意向承租方推動項目進場公開招租,在西南聯交所的項目史上并不少見,但卻是招租項目的第一次,反映了客戶對西南聯交所專業化、公開、公平、公正的多要素產權交易服務的高度認可,體現了西南聯交所在產權交易市場上的影響力和號召力,是產權交易機構加速市場化的結果。
    雙橋大廈招租項目大獲成功再次印證了西南聯交所作為一個公開的市場化交易平臺所具備的“信息集聚和輻射”的功能、“發現投資人、發現價值”的功能以及“全方位服務”的功能。

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